Einleitung
Der Beruf des Immobilienmaklers ist eine der tragenden Säulen des Immobilienmarkts. Ob beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien – der Makler ist stets der Mittler zwischen Angebot und Nachfrage. Er hilft Eigentümern, passende Käufer oder Mieter zu finden, und unterstützt Interessenten dabei, die richtige Immobilie zu erwerben oder zu mieten.
In einer Zeit, in der sich der Immobilienmarkt durch Digitalisierung, steigende Preise und neue gesetzliche Regelungen stark wandelt, hat sich auch die Rolle des Immobilienmakler weiterentwickelt. Heute ist er nicht mehr nur Vermittler, sondern Berater, Vermarkter und Vertrauensperson zugleich.
Dieser Artikel beleuchtet ausführlich alle Aspekte des Berufsbildes – von den Aufgaben, Qualifikationen und rechtlichen Grundlagen über die Provisionsregelungen und digitalen Entwicklungen bis hin zu den Zukunftstrends der Immobilienbranche.
1. Was ist ein Immobilienmakler?
Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger oder angestellter Vermittler, der gewerbsmäßig den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien anbietet. Er fungiert als neutraler Dritter zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter und wird im Erfolgsfall mit einer Provision entlohnt.
In Deutschland ist der Maklerberuf rechtlich im § 34c der Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Nur wer die entsprechende behördliche Erlaubnis besitzt, darf diesen Beruf ausüben.
2. Aufgaben eines Immobilienmaklers
Der Tätigkeitsbereich eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Er umfasst nicht nur die reine Vermittlung, sondern auch Marktanalyse, Kundenberatung, Vertragsvorbereitung und Nachbetreuung.
2.1 Objektakquise
Der erste Schritt besteht darin, Immobilien zu finden, die vermittelt werden können. Hierfür kontaktiert der Makler Eigentümer, erstellt Exposés und schließt einen Maklervertrag ab. Er prüft die Unterlagen und nimmt eine erste Bewertung des Objekts vor.
2.2 Immobilienbewertung
Ein Makler muss in der Lage sein, den realistischen Marktwert einer Immobilie einzuschätzen. Er analysiert:
- Lage und Infrastruktur
- Baujahr und Zustand
- Ausstattung
- Energieeffizienz
- Vergleichsobjekte am Markt
Nur eine realistische Bewertung sorgt für erfolgreiche Verkäufe und zufriedene Kunden.
2.3 Vermarktung
Die Vermarktung ist das Herzstück der Maklertätigkeit. Dazu gehören:
- Erstellung professioneller Exposés
- Schaltung von Anzeigen auf Online-Portalen (z. B. Immobilienscout24, Immonet)
- Einsatz von Social Media und digitalem Marketing
- Virtuelle 3D-Rundgänge und Drohnenaufnahmen
- Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen
Ein guter Makler versteht es, eine Immobilie optimal zu präsentieren und die Zielgruppe gezielt anzusprechen.
2.4 Kundenberatung
Makler beraten Eigentümer in Bezug auf Preisgestaltung, Verkaufsstrategie und rechtliche Pflichten. Käufer und Mieter werden über Finanzierung, Lagequalität und Marktpreise informiert.
2.5 Vertragsabwicklung
Sobald Käufer und Verkäufer einig sind, unterstützt der Makler bei der Vorbereitung des Kaufvertrags, koordiniert den Notartermin und steht auch danach für Fragen zur Verfügung.
3. Voraussetzungen und Ausbildung
3.1 Gesetzliche Voraussetzungen
Nach § 34c GewO darf der Beruf nur mit behördlicher Genehmigung ausgeübt werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:
- Zuverlässigkeit (keine Vorstrafen)
- Geordnete Vermögensverhältnisse
- Sachkundenachweis für Immobilienmakler
3.2 Ausbildung
Es gibt keine einheitlich vorgeschriebene Ausbildung, aber viele Wege führen in den Beruf:
- Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau
- Studium der Immobilienwirtschaft
- Quereinstieg mit Weiterbildung
- IHK-Zertifikatslehrgänge
3.3 Weiterbildungspflicht
Seit 2018 gilt eine gesetzliche Weiterbildungspflicht:
Makler müssen sich alle drei Jahre mindestens 20 Stunden weiterbilden, um ihre Zulassung zu behalten.
4. Der Immobilienmarkt in Deutschland
4.1 Marktsituation
Der deutsche Immobilienmarkt gilt als stabil, ist aber regional stark unterschiedlich. In Großstädten wie München, Berlin und Hamburg herrscht Wohnungsknappheit und hohe Nachfrage. Auf dem Land dagegen sind Immobilien günstiger, aber schwerer zu verkaufen.
4.2 Entwicklung der letzten Jahre
- Preisanstieg: In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen.
- Zinswende: Seit 2023 führen steigende Zinsen zu einer leichten Marktabkühlung.
- Nachhaltigkeit: Energieeffizienz wird zunehmend zum Kaufargument.
- Digitalisierung: Online-Vermarktung ist Standard geworden.
5. Der Maklervertrag
5.1 Definition
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Makler über die Vermittlung einer Immobilie. Er kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden, sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich vorliegen.
5.2 Arten von Maklerverträgen
- Einfacher Maklerauftrag:
Der Eigentümer kann mehrere Makler beauftragen. - Alleinauftrag:
Nur ein Makler wird tätig; der Eigentümer darf aber selbst verkaufen. - Alleinvertretungsauftrag:
Nur der beauftragte Makler darf die Immobilie vermarkten.
5.3 Pflichten des Maklers
- Wahrheitsgemäße Beratung
- Diskretion
- Dokumentationspflicht
- Marktgerechte Preisermittlung
- Objektive Interessenswahrung
6. Die Maklerprovision
6.1 Definition
Die Provision ist die Vergütung des Maklers für seine erfolgreiche Vermittlungsleistung. Sie wird nur bei Erfolg gezahlt – das nennt man das Erfolgsprinzip.
6.2 Höhe der Provision
Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Übliche Provision (Kauf) | Käuferanteil |
|---|---|---|
| Bayern | 3,57 % | 50 % |
| Berlin | 3,57 % | 50 % |
| Hamburg | 6,25 % | 50 % |
| NRW | 3,57 % | 50 % |
| Sachsen | 7,14 % | 50 % |
(jeweils inkl. MwSt.)
6.3 Das Bestellerprinzip
Seit 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.
Seit 2020 gilt beim Immobilienkauf eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, sofern der Makler für beide tätig ist.
7. Rechtliche Grundlagen
7.1 Gewerbeordnung (§ 34c GewO)
Regelt die Erlaubnispflicht für Makler, Bauträger und Darlehensvermittler.
7.2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Legt Anforderungen an Zuverlässigkeit, Dokumentationspflichten und Weiterbildung fest.
7.3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, §§ 652–655)
Regelt die Entstehung der Provisionspflicht und deren Voraussetzungen.
7.4 Energieeinsparverordnung (EnEV)
Makler müssen Energiekennwerte im Exposé angeben, sonst drohen Bußgelder.
8. Digitale Transformation im Maklerwesen
8.1 Online-Marketing und Plattformen
Makler nutzen Plattformen wie:
- Immobilienscout24
- Immowelt
- eBay Kleinanzeigen
- LinkedIn, Instagram und Facebook
8.2 Virtuelle Besichtigungen
3D-Rundgänge, Drohnenaufnahmen und virtuelle Realität (VR) ermöglichen Interessenten, Immobilien bequem von zu Hause aus zu besichtigen.